法学101 朱兰兰
2006年9月1日早上，北京市美丽园社区的业主们发现小区里没水没电，门口的保安也不见了。原因是鸿铭物业撤出了美丽园小区。原来是2005年鸿铭物业和业主打了一场关于物业费的官司，物业不服法院的判决而一走了之。本来美丽园小区的物业费是每平方米每月2.72元，2004年因业主们发现物业费的计算中存在不合理的部分，物业费被降到了2.04元，鸿铭物业公司还就此和1016户业主签订了《房屋维修公约》，但业委会经过认真计算，认为2.04元还是高了。于2005年5月起诉鸿铭物业物业费收费不标准，并在起诉中要求物业费应当为1.58元。经过一审，二审，再审，业主委员会胜诉，物业费被还原到1.58元，但鸿铭物业不满法院的判决，在没有通知业主的情况下，撤出了美丽园小区。物业撤离之后，小区陷入困境。其中600户业主认为业委会的维权行为太过激进，造成了现在的窘况，应当罢免；另一部分认为业委会维权为的是业主的福利，罢免业委会没有道理。
本案中存在三个重大问题。第一，物业公司的撤离行为是否合法？第二，法院是否有权决定物业费？第三，业委会的起诉行为是业委会单方的做法，还是业主的提议？搞清楚了这三个问题，业主们就能知道怎样维护自己的利益以及是否有理由罢免业委会。显然物业公司的撤离是一种违法行为，因为物业公司和业主是服务合同关系，业主的权利产生于业主与物业之间的物业服务合同。业主们可以要求其继续合同，或者请求其赔偿违约金。对于第二个问题，根据2003年《物业服务收费管理办法》第7条的规定：物业服务收费实行政府指导价的，有权限的人民政府价格主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布，具体收费标准由业主与管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；实行市场调节价的物业服务服务收费由业主与物业管理企业在物业合同中约定。所以物业费只能由物业公司和业主商议决定，法院是没有单独决定物业费的权力的。但本案中1.58元的物业费其实并不时法院单独决定的，而是业委会在起诉书中的诉求，法院在经过审理后发现其诉求合理应该得到支持，法院的这种做法是正确的。对于第三个问题，因为业主委员会是由业主选举出来的，代表业主对外进行活动，是执行机构，业主大会才是决策机关，业委会所做的决定都应经过业主大会的同意，所以业委会的起诉行为不时个人的单方行为。根据《中华人民共和国物权法》第76条的规定：下列事项由业主共同决定，制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规则；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建或重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意。所以如果要罢免业委会，要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能执行。
